شراء وبيع المنازل

لا يمكن بيعه؟ إيجاره خارج


كانت محاولة فاشلة لتقليص حجم منزل أصغر مما دفع جوزيف كورتيز ، وهو سمسار عقارات في كوربوس كريستي ، تكساس ، إلى أن يصبح مالكًا.

"لقد بدأت أنا وزوجتي في بناء منزل لأننا كنا حاملاً لطفلنا الأول" ، كما أوضح. "في محاولة لخفض الدفعة المقدمة لنا ، قمنا ببناء منزل أصغر من منزلنا الحالي بمساحة 300 قدم مربع. ولكن في هذه العملية ، كان لدينا العديد من التأخير في الطقس ، والبناء استغرق وقتا أطول مما كان متوقعا. أصبحت زوجتي أكثر حاملاً وكانت هي والمنزل مستحقين في نفس الوقت تقريبًا. "

عندما فكرت كورتيز في التحرك مع طفل حديث الولادة ، كانت غارقة ، لذلك وضعوا منزلهم الجديد في السوق. لكن لم يكن بيعها سهلا كما كانوا يأملون. بعد قدر كبير من الاهتمام دون أي عروض ، سُئل الزوجان عما إذا كانا سيسمحان لشخص ما بالاستئجار لمدة عام ، ثم شراء المنزل. "لقد أخذناه" ، كما يقول. "إننا نحقق ربحًا تقريبًا 15 دولارًا في الشهر".

قد تكون الظروف مختلفة ، ولكن القصة هي نفسها بالنسبة لأصحاب المنازل في جميع أنحاء البلاد. مع استمرار السوق في التمزيق ، يجد بعض الذين كانوا يأملون في البيع أنفسهم يتحولون الآن إلى ملاك عقول مترددين.

تقرر استئجار منزلك
يمكن أن يكون قرار استئجار منزلك صعبًا ، عاطفيًا وماليًا.

يقول بريت هولمز ، رئيس مجموعة الإدارة المتقدمة ، وهي شركة لإدارة الممتلكات مقرها في لاس فيغاس ، قرر ما إذا كانت الخسارة التي ستتكبدها عن طريق بيع المنزل بأقل مما تدين به الآن أكثر من أي خسارة تتكبدها أثناء استئجارها. "عليك حساب ما إذا كنت ستبيع اليوم ، فما نوع الخسارة التي ستتكبدها" ، كما يقول. "ثم فكر في المبلغ الذي ستخسره في الفجوة بين مقدار الإيجار الذي تجلبه والمدة التي تريد تأجيرها بها." على سبيل المثال ، إذا كان لديك تدفق نقدي سلبي قدره 100 دولار كل شهر ، فأنت تستأجره. منزلك وتعتقد أنك ستستأجره لمدة عامين ، وسوف تخسر 2400 دولار على المنزل خلال تلك الفترة الزمنية. إذا كان هذا أكثر مما ستخسره عن طريق بيعه بخسارة ، فمن الأفضل أن تحصل عليه ، كما يوضح هولمز. يقول ، وإلا فإن استئجارها أمر منطقي.

عاطفيا ، بالطبع ، هناك مجموعة أخرى تماما من القضايا. يقول كورتيز: "إنه يخلق روابط عاطفية ويجعل من الصعب رؤية شخص ما لا يهتم كثيرًا بالممتلكات مثلما فعل المالك". عليك أن تتراجع وتنظر إليه بموضوعية لكي تكون مالكًا أفضل.

تعرف القوانين المحلية الخاصة بك
أول شيء يجب عليك فعله إذا قررت الاستئجار هو البحث في قوانينك المحلية. في بعض المناطق ، قد تضطر إلى الحصول على ترخيص عمل إذا كنت ترغب في استئجار منزلك.

"اضطررنا إلى الحصول على رخصة تجارية من واشنطن العاصمة ، الحكومة عندما استأجرنا ممتلكاتنا" ، تشرح بروناج هانلي ، التي أصبحت مالك عقار عندما انتقلت من العاصمة إلى الساحل الغربي مع زوجها وقرر الزوجان أنهما لم يفعلا ذلك. يريدون بيع منزلهم الذي عملوا عليه بجد لفترة طويلة. لكن هانلي لم يتوقع الصعوبات في الحصول على الوثيقة. "استغرق الأمر إلى الأبد" ، قالت. "لقد أجروا إصلاحات عشوائية أرادوا منا إجراؤها ، وكانت هناك رسوم كبيرة ، وكان عليهم تحديد موعد لمفتش ليأتي إلى المنزل". استغرقت العملية برمتها حوالي شهر ، وتقول هانلي إن هذا شيء يحتاجه مالك المنازل / الملاك المحتمل أن تضع في اعتبارك لأنه لا يمكن فقط تعطيل الجدول الزمني الخاص بك ، بل هو أيضا مرهقة عاطفيا.

يحتاج أصحاب العقارات المحتملين أيضًا إلى تثقيف أنفسهم بشأن قوانين تكافؤ فرص الإسكان ، كما يقول براون مينشر ، الرئيس والمدير الإداري لشركة Aggie Real Estate LLC و Aggie Commercial LLC في Fort Collins ، CO. "إذا كنت تفعل شيئًا مثل تحصيل وديعة أكبر لأن الأسرة لديها ويوضح قائلاً: "إن الحيوانات الأليفة ، هذه ممارسة معيارية إلى حد ما ولن تعتبر تمييزًا". "لكن من الواضح أنك لا تستطيع تغيير ممارساتك على أساس العرق أو الجنس أو العقيدة أو الثقافة أو الدين أو أي شيء آخر كهذا. يجب أن تكون مبنية على مسؤوليتك الفعلية. "

العثور على سعر الإيجار الصحيح
يقول مينشر إن اتخاذ قرار بشأن رسوم الإيجار يمكن أن يكون أمرًا صعبًا ، لأنه غالبًا ما يكون المبلغ الذي يمكنك استئجار عقار له مرتبطًا بما يجب أن تكون قادرًا على بيع العقار به.

يقول هولمز: "من الصعب على الكثير من الناس فهمه لأنهم يريدون تعويض دفع الرهن العقاري".

وعلى الرغم من المبلغ الذي ستدفعه للبنك والذي سيشبه إلى حد ما المبلغ الذي تتقاضاه ، إلا أنه من المهم أن تقوم ببحثك حول المنازل المماثلة التي تستأجرها ، تشبه إلى حد كبير أنك تبحث في الخصائص المقارنة عند تحديد سعر طلب البيع .

"بالطبع تريد إلقاء نظرة واقعية على مديري PITI والفوائد والضرائب وتكاليف دفع التأمين إذا كان لديك دفعة في المنزل ، وهو ما يفعله معظم الناس" ، كما يقول. "ولكن عليك أيضًا أن تفكر في ما ستتحمله السوق من حيث الإيجار". يقول مينشر إنه إذا اشتريت منزلًا في أوج السوق ، فمن المحتمل أنك لن تقوم بدفع مبلغ 1200 دولار إذا كانت جميعها متشابهة المنازل تستأجر 900 دولار في الشهر.

عامل آخر للنظر هو التأمين. سوف تدفع أكثر مقابل التأمين على المنزل الذي تستأجره ، على الرغم من حقيقة أنك لا تؤمن المحتويات ، بل الهيكل فقط. اتصل بشركة تأمين ملاك المنازل والتحدث إليهم حول أي زيادة في الأسعار ستنجم عن تغيير حالة الإقامة في المنزل حتى تتمكن من تحديد ذلك في السعر الذي ستدفعه للمستأجر.

ولأصحاب المنازل الذين دفعوا علاوة على كونترتوب الغرانيت ، أو الأخشاب الصلبة الرائعة ، أو المطبخ كامل الفولاذ المقاوم للصدأ ، هناك المزيد من الأخبار السيئة. لا تترجم هذه الميزات الإضافية بالضرورة إلى ارتفاع أسعار الإيجارات. "قد يكون لديك شغور أقل بسبب هذه الأشياء ، لكنك تتحدث إلى المستأجرين ، وليس المشترين" ، يوضح مينشر. "إنهم لا يهتمون كثيرا بالمناظر الطبيعية الجميلة الخاصة بك. لذلك ، فإن معرفة ما يتم تحصيله يمثل تحديًا ".

كيف ينبغي على صاحب المنزل المتوسط ​​الذي يفكر في استئجار مواجهة التحدي؟ يقول هولمز: "يجب عليك حقًا التحقق من الصحف والإعلانات عبر الإنترنت والتعرف على ما يحدث في محيط النطاق السعري ضمن دائرة نصف قطرها ثلاثة أميال". وتشمل المصادر الجيدة الأخرى للمعلومات وسيطًا أو سمسارًا موثوقًا به ؛ إذا كان لديك علاقة جيدة مع شخص ما في العقارات ، فقد يكون قادرًا على تقديم المشورة المفيدة لك.

إيجاد المستأجرين المناسبين
بمجرد تسعير منزلك ولديك اهتمام من مستأجر محتمل ، فمن الأهمية بمكان أن تبذل العناية الواجبة في التحقق من الشخص أو الأشخاص الذين ستعهد إلى منزلك.

يقول هولمز: "بمفردهم ، يمكن للناس التحقق من فرص العمل عن طريق الاتصال بصاحب عمل حالي". "احصل على كعب الراتب للتأكد من أنهم يفعلون ما يقولون أنهم يفعلون. كما تفعل التحقق من تاريخ الإيجار. اتصل بأصحاب العقارات السابقين وشاهد نوع المعلومات التي يمكنك الحصول عليها. "

أيضا ، النظر في الاستعانة بمصادر خارجية بعض عملية فحص الإيجار. يقول هولمز: "إذا أراد شخص ما إجراء فحص كامل ، فستكون العملية مكثفة للغاية لأنك أصبحت وكالة تقارير ائتمانية بشكل أساسي". لهذا السبب ، يجب على مالكي المنازل النظر في الشركات التي تكمل عملية فحص المستأجرين لك ، كما يقول. سيقومون بعمل شيكات ائتمانية ، وشيكات إخلاء ، وشيكات خلفية جنائية ، وفحوصات أخرى مماثلة.

شركة فحص المستأجرين هي كيف وجدت هانلي أول مستأجرين لها. "لقد استأجرت شركة لإدارة التأجير للعثور على المستأجرين لأن لديهم المهارات والموارد اللازمة للقيام بالتحقق من الائتمان والخلفية" ، كما تقول. لقد دفعنا لهم نسبة من إيجار الشهر الأول مقابل خدماتهم. كان يستحق المال ، حيث انتهى بنا الأمر مع زوجين محاسبين من ويسكونسن كانا أفضل المستأجرين! "

هل أنت مستعد لتكون المالك؟
بمجرد أن يكون المستأجرون في مكانهم ، فإن واجبك الرئيسي كمالك هو الحفاظ على الممتلكات. ولكن إذا كنت تعيش في مدينة أو ولاية أو حتى بلد آخر ، فكيف تتعامل مع ذلك عندما تنفجر الأنبوب أو عندما يموت مكيف الهواء في منتصف أغسطس؟

يقول هولمز: "أنصح الناس بتطبيق برنامج الضمان المنزلي". "الأمور سوف تسوء - إنها تفعل دائما. يمنع برنامج الضمان المنزلي المصاريف الخارجية الضخمة عند حدوثها. "

معظم برامج الضمان المنزلي لديها قسط تدفعه مرة واحدة في السنة. بعد ذلك ، كلما حدث خطأ ما ، لن يغطي تأمين مالك منزلك - مثل غسالة الصحون التي تتسرب أو الثلاجة التي لن تبرد - تتصل بشركة الضمان المنزلي. ستدفع "اشتراك مشترك" ، عادة ما يتراوح بين 50 إلى 60 دولارًا ، وستحصل شركة الضمان المنزلي على ما تبقى من علامة تبويب الإصلاح.

إذا كنت لا ترغب في دفع قسط التأمين الأولي للمنزل ، فاستعين بحرف. يقول كورتيز: "الذهاب خارج منطقة الراحة الخاصة بك يمكن أن يكلف مالاً أكثر من المصلحين". "إن الأمر يستحق عدة مرات تعيين خبير. ابحث عن عامل بارع جيد وجدير بالثقة ".

إدارة الأموال
في حين أن عملية الحصول على عقار مستأجر وإدارته يمكن أن تكون شاملة لجميع أصحاب العقارات المبتدئين ، فإن التعامل مع الدولار والسنت يعد عاملاً بالغ الأهمية.

تأمين: تحدث إلى شركة التأمين الخاصة بك حول استئجار الممتلكات الخاصة بك ، كما يقول Mincher. "ستقوم بنقل تغطيتك من سياسة مالك المنزل إلى سياسة الاستثمار العقاري ، والتي ستغطي الهيكل الفعلي ولكن ليس المحتويات" ، مضيفًا أنه حرج أن الملاك يوضح للمستأجرين أن تغطيتهم لا تحمي ممتلكات المستأجر أو المسؤولية. يقول "سياسات المستأجرين رخيصة للغاية". نحن نجعل المستأجرين لدينا يحصلون عليها. نحن نسيرهم عملياً إلى مكتب التأمين ".

الضرائب: هذا يمكن أن يكون معقدا للمالك / الملاك. إذا كنت تخطط لبيع العقار في السنوات القليلة المقبلة ، فربما تريد فقط خصم ضرائب الممتلكات كما تفعل عادةً. ولكن إذا كنت تنقله إلى عقار استثماري حقيقي ولا تخطط للبيع لفترة من الوقت ، فيمكن أن يكون هناك مزايا ضريبية أخرى. يقول Mincher ، يمكنك تخفيض قيمة استئجار العقارات ، وهي ميزة ضريبية حقيقية لأن أسعار المنازل يجب أن ترتفع بالفعل. "إذا تم الاحتفاظ بممتلكات لأغراض الاستثمار وقمت بتوليد دخل إيجار ، يمكنك تخفيض قيمة العقار" ، يوضح. في حين أنه من الأفضل استشارة محاسب ، إلا أنه يوضح أن العقارات السكنية قابلة للاستهلاك لمدة 27-1 / 2 سنوات. "لذلك ، إذا كنت أملك 50 عقارًا مؤجرًا ، فيمكنني أن أنخفض في المتوسط ​​10000 دولار سنويًا لكل منها ؛ هذا هو 500000 دولار في السنة من التخفيضات الضريبية أحصل على أنني لم أضطر أبدا إلى كتابة شيك. "

جمع الودائع والإيجار: خذ مبلغ التأمين الخاص بالمستأجر الخاص بك وافتح حسابًا مصرفيًا منفردًا ، كما يقول Mincher. "لاحظ على الحساب أنه حساب" ائتماني "، مما يدل على أنه من أموال شخص آخر تملكه" ، يقول ، موضحًا أنه نظرًا لأنه إيداع ويجب على المستأجر استرداده بالكامل أو معظمه إذا تم التمسك به. اتفاقهم ، هو حقا هم المال ، وليس لك. يقول مينشر إن إنشاء حساب آخر للإيجار هو فكرة جيدة أيضًا. يقول: "اعتدت أن يكون لدي 20 مستأجراً على بابي في الأول من كل شهر في انتظار دفع إيجارهم". "لكنني توصلت إلى نظام أرسل إليهم فيه فاتورة وقسيمة إيداع الآن ، ويمكنهم فقط إيداع إيجارهم في أي فرع من فروع البنك الخاص بي كل شهر بدلاً من محاولة المجيء إلى منزلي للقيام بذلك." يقترح إعداد مسودة تلقائية بحيث يمكن للمستأجرين اختيار إيجار مساكنهم من حسابهم كل شهر. يقول: "يمكن لأي بنك تقريبًا إنشاء هذا الأمر".

الودائع العائدة: لا يمكنك جمع وديعة بقيمة 2000 دولار ، ثم تقرر فقط إعادة مبلغ 1500 دولار منه عندما ينتقل المستأجر ، كما يقول مينشر. يقول: "عليك أن ترسل لهم تفصيلاً مفصلاً". بمجرد انتقال المستأجر ، تأكد من الاتصال بجميع شركات المرافق التي كان لدى المستأجر خدمة بها لمعرفة ما إذا كان هناك أي فواتير معلقة. إذا كان الأمر كذلك ، فقم بخصم ذلك من الإيداع ، كما يقول Mincher ، إلى جانب قائمة مفصلة مفصّلة بأي إصلاحات يتعين عليك إجراؤها.

المسائل القانونية: حماية اهتماماتك
بغض النظر عن مدى ثقتك في المستأجر الخاص بك ، لا تقوم بأي عمل تجاري على أساس المصافحة والاتفاق المنطوق.

يقول Mincher ، الذي يوصي بتحديد موعد مع محامي عقاري: "الحصول على عقد إيجار جيد أمر مهم للغاية لكل من أصحاب العقارات المبتدئين وذوي الخبرة". قد يكلف الأمر أكثر من ذلك بقليل ، لكنه ثمن يستحق دفعه عندما تفكر في أن نتائج عقد الإيجار أصبحت سيئة. يجب على محامي العقارات المحلي معرفة قوانين الإيجار ، والتي يمكن أن تختلف من بلدية إلى أخرى. يمكنك أيضًا التحقق من شركات إدارة الممتلكات أو قسم الإسكان في منطقتك أو مجلس السماسرة المحلي للحصول على مشورة أقل رسمية.

يقول مينشر: "بهذه الطريقة يمكنك معرفة ما إذا كان هناك أي أشكال أو مرفقات تحتاج إلى أن تكون جزءًا من عقد الإيجار ، لأنه إذا كنت لا تعرف ذلك ، فقد تكون هناك بعض العواقب الوخيمة" ، مضيفًا أنه في الكلية بلدة فورت كولينز حيث يعيش ويستأجر الممتلكات ، كما يتعين على الملاك الحصول على نموذج للإفصاح عن الإشغال. يقول: "جاء هذا من أشخاص يحشرون العديد من طلاب الجامعات في منزل واحد". "الآن يتعين على المستأجرين التوقيع على نموذج يعترف بأن المدينة لديها قاعدة تنص على أنه لا يمكن لأكثر من ثلاثة أشخاص لا علاقة لهم العيش في منزل واحد." إذا كان هذا النموذج مفقودًا ، يقول مينشر ، يمكن تغريم المالك بمبلغ 1000 دولار يوم .

إلى جانب الغرامات الضخمة ، يقول مينشر إن هناك بعض الأشكال المطلوبة لجعل عقد الإيجار صالحًا بالفعل. "على سبيل المثال ، إذا كان للمنزل تصريح بناء من قبل عام 1979 ، فيجب أن يكون لديك أحد إفصاحات الطلاء المستندة إلى الرصاص في وكالة حماية البيئة (EPA) كجزء من عقد الإيجار ، أو باطل ،" هو يوضح.

بينما تأمل في الحصول على الأفضل مع المستأجرين ، يقول هولمز إنه من الحكمة الاستعداد للأسوأ. يقول "تأكد من معالجة جميع قوانين الولاية ، حتى إذا اضطررت إلى إخلاء شخص ما ، فلديك قانون من جانبك" ، مضيفًا أن التشاور مع محامي العقارات هو أفضل طريقة للتعامل مع ذلك. "إذا لم تقم بذلك وتذهب إلى إجراءات الإخلاء وهناك ثغرة فاتتك في عقد الإيجار ، فقد ينتهي بك الأمر إلى العيش في منزلك بدون إيجار.

إدارة الممتلكات
يمكن أن يؤدي التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات إلى صداع كبير في استئجار منزلك إذا اخترت ذلك. عادة ما تأخذ شركات الإدارة جزءًا من إيجار كل شهر مقابل التعامل مع الفرز وجمع الإيجار والإصلاحات وغيرها من جوانب إدارة المالك اليومية.

من المحتمل أن يأخذ مديرو العقارات نسبة مئوية من الإيجار الشهري - من 10 إلى 15 في المائة شائع - أو سيتحملون الرسوم مقدمًا ، وأحيانًا بقدر إيجار الشهر الأول. يقول مينشر: "كما يذهب أصحابك المبتدئون ، فإن 10٪ من إيجارهم الشهري ربما يكون جزءًا كبيرًا من هذا الجوز". "قل أن مبلغ PITI هو 950.00 دولارًا في الشهر ، ويقومون باستئجار المنزل مقابل 1،000.00 دولار. إذا تمكنوا من إدارتها بأنفسهم ، فيمكنهم على الأرجح جعل هذه الأرقام تعمل ، لكن إذا وضعوا مدير عقارات في هذا المزيج ، فإنهم يحصلون الآن على 900 دولار فقط ".

ستتعامل شركات الإدارة مع فحص المستأجر وتقارير الائتمان والشيكات الأخرى قبل انتقال المستأجر. لكن عليك اختيار الشركة أو الشخص المناسب. يقول هولمز: "اختر شخصًا أكثر توجهًا نحو الإدارة من المبيعات". "خاصة إذا كنت تتطلع فقط إلى استرداد أكبر قدر ممكن من الأموال حتى تعود السوق. إذا لم يكن لديك شخص لديه خبرة في استئجار منزل ، فقد يجلس في سوق الإيجار لفترة أطول مما ينبغي. "


شاهد الفيديو: عمل مجرب لبيع العقار سواءا كان بيتا او قطعة ارض باسرع وقت ان شاء الله تعالى . . (شهر اكتوبر 2021).