شراء وبيع المنازل

خلق الإسكان بأسعار معقولة


منذ الحرب العالمية الثانية ، كان للحكومة الفيدرالية يدها في تعزيز ودعم الإسكان الميسور من خلال GI Bills والتمويل منخفض الفائدة. كانت هذه السياسات والإعانات فعّالة للغاية في مساعدة العائدين من الحصول على البيانات الشخصية وغيرهم من مشتري المنازل لأول مرة في منازلهم الأولى. ولكن مع النمو الاقتصادي السريع وبوم بيبي ، لم تتمكن الإعانات الفيدرالية التقليدية وحدها من مواكبة الفجوة المتزايدة في القدرة على تحمل التكاليف. الأسر بحاجة إلى أماكن آمنة وكريمة للعيش. تحتاج المجتمعات إلى إمدادات كافية من الإسكان ، على جميع مستويات الأسعار ، والشركات بحاجة إلى مساكن بأسعار معقولة لقوتها العاملة.

بأسعار معقولة لشراء
تُعرِّف الحكومة الفيدرالية القدرة على تحمل تكاليف الإسكان بأنها تكاليف الإسكان التي لا تتجاوز 30 في المائة من دخل الأسرة. يتم تعريف تكاليف السكن على أنها الإيجار أو المبدأ ، والفوائد والضرائب والتأمين مجتمعين (PITI). إذا افترضنا أنك تحقق دخلًا متوسطًا في عام 2002 يبلغ 43318 دولارًا (تعداد الولايات المتحدة) ، فلن تنفق أكثر من 1083 دولارًا شهريًا على تكاليف السكن. الآن ، إذا افترضنا أيضًا أنك تشتري منزلاً بسعر متوسط ​​بلغ 2002 $ 158،300 (الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين) ، فستحتاج إلى الخروج بدفعة مقدمة قدرها 28،890 دولارًا لشراء هذا المنزل مع مراعاة تعريف "بأسعار معقولة" بطبيعة الحال ، هناك عوامل أخرى تؤثر على هذه الصفقة بما في ذلك معدل الرهن العقاري ، ومدة (طول) القرض ، والنقاط ، وتكاليف الإغلاق. قم بتغيير أي من هذه العوامل وقد ترتفع أو تنخفض دفعاتك الشهرية. وعندما تتعامل مع النقاط وتكاليف الإغلاق ، فإن إجمالي نفقاتك النقدية عند الإغلاق سيكون أكثر من 33000 دولار! وفقًا لتعريف الحكومة ، قد يكون هذا المنزل في متناول الجميع ، ولكن مع هذا القدر الكبير من المال المطلوب مقدمًا ، هل سيكون من السهل عليك شراؤه؟

بأسعار معقولة لبناء
أحد العوامل الرئيسية في القدرة على تحمل التكاليف هو تكلفة إنتاج الإسكان. غالبًا ما تدعي مجموعات البناء - وتؤيد الإحصاءات الحكومية هذه الادعاءات - أن بناء المنازل يؤدي تقليديًا إلى إخراج الأمة من الركود. لا عجب عندما تفكر في أن بناء المنازل لا يستفيد فقط من التداولات ولكن أيضًا في التصنيع والخدمات المهنية وحتى النقل. لكن الطلب على المساكن الجديدة يمكن أن يسبب نقصا في العمالة والمواد. إضافة إلى التأخير بسبب مشاكل الطقس أو تصريح إضافة إلى التكاليف ويتم تمرير هذه التكاليف إلى المشتري. يعمل بناة المنازل الجديدة عادة على هوامش ربح ضيقة إلى حد ما تتراوح بين 5 إلى 10 في المائة ، لذا فإن الارتفاع الضئيل في التكاليف يمكن أن يقلل بشكل كبير من ربح البناء ويزيد من تكاليف الإسكان للمشترين.

يمكن لمنشئ خبرة أن يساعد صاحب المنزل في خفض التكاليف من خلال التصميم الدقيق واختيار المواد. تسمى هذه العملية "هندسة القيمة" ، وكمشتري ، من مصلحتك أن تجد منشئًا يفهمها تمامًا. ولكن في حين أن صناعة البناء تستفيد بالتأكيد من الابتكارات في المواد والأساليب ، فإن المنشئ المستقل غير قادر عمومًا على التأثير بشكل كبير على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الإجمالية. فكر في الأمر على هذا النحو: تم بناء قصر قيمته 750 ألف دولار ، في جوهره ، بنفس المواد المستخدمة في مزرعة من ثلاث غرف نوم بقيمة 125،000 دولار. ليست التشطيبات فقط هي التي تجعل السعر باهظًا.

خفض تكاليف السكن
واحدة من الطرق الرئيسية لتحقيق القدرة على تحمل التكاليف هي زيادة كثافة الإسكان. يمكن أن يكون للوائح استخدام الأراضي على المستوى الفيدرالي ومستوى الولايات والمستوى المحلي تأثير هائل على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. لوائح الأراضي الرطبة ، على سبيل المثال ، تقوم بإخراج مساحات كبيرة من الأراضي من سوق الإسكان ، مما يقلل العرض. قواعد تقسيم المناطق المحلية التي تتطلب قطع خمسة فدان لكل منزل عائلة واحدة أيضا الضغط على إمدادات الأراضي. هناك بعض التكاليف الثابتة لتطوير أي قطعة أرض ، بما في ذلك تخطيط الموقع والتصاريح والطرق والكهرباء والصرف الصحي والمياه. كل هذه التكاليف يجب أن تدرج في سعر البيع للإسكان المبني على الطرد. إذا حصرت التقسيمات أو اللوائح الأخرى الطرود في بناء منزل واحد ، فسيتحمل هذا المنزل الواحد جميع تكاليف التطوير ، مما يجعل السعر أعلى. إذا سمحت لوائح تقسيم المناطق بكثافة أعلى لمنازل السكن في الطرود ، يمكن للباني توزيع تكاليف تطوير الأراضي على جميع الوحدات السكنية ، وبالتالي فإن تكلفة المنزل نفسه أقل تكلفة للبناء والشراء.

سياسة الإسكان للقدرة على تحمل التكاليف
عادة ما تقفز الحكومات المحلية عندما يبدأ النقص في الإسكان الميسر في إلحاق الضرر بحيوية المجتمع. في العديد من مناطق البلاد ، لا يمكن للعمال الأساسيين مثل الشرطة ورجال الإطفاء والعاملين في المجال الطبي والمدرسين العيش في المجتمعات التي يعملون فيها. تقدم بعض البلديات الآن إعانات وحوافز أخرى لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف وإغراء العمال بالقرب من وظائفهم. وتشمل التدابير الأخرى التي تستخدمها الحكومات المحلية وحكومات الولايات ولايات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ومراسيم تقسيم المناطق التضمينية.

في ولاية ماساتشوستس ، على سبيل المثال ، يعتبر القانون 40B قانونًا للولاية يشترط على كل بلدية في الولاية اتباع سياسة إسكان بهدف الحصول على 10 في المائة على الأقل من مخزونها السكني بأسعار معقولة للأشخاص الذين يكسبون 80 في المائة أو أقل من متوسط ​​الدخل في المنطقة (AMI). قد تتطلب مثل هذه التدابير أن يقوم المطورون بزيادة كثافة الإسكان لاستخدام الأراضي المتاحة بشكل أكثر كفاءة. تتطلب بعض القواعد من المطورين جعل نسبة معينة من المنازل التي يبنونها ميسورة التكلفة. كان القانون 40B واحدًا من أولى هذه القوانين في البلاد وكان مسؤولًا جزئيًا عن إنشاء حوالي 18000 وحدة سكنية تلبي هذا المستوى من القدرة على تحمل التكاليف. يتبع مين دعوى مع قانون مماثل. اليوم ، هناك قائمة متزايدة من الدول ، في كل منطقة من مناطق البلاد ، مع التشريعات القائمة أو المعلقة التي تعزز و / أو تفرض القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

هناك أيضًا عدد من المنظمات والبرامج غير الهادفة للربح التي تتناول تحديداً القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. صناديق الأراضي المجتمعية (CLTs) ، على سبيل المثال ، عادة ما تكون كيانات خاصة غير ربحية تؤمن المنح والتبرعات لشراء الأراضي والسكن مقابل تكلفة طويلة الأجل. تبيع معظم شركات النقل العام المنازل ، لكنهم يحتفظون بالأرض "في أمان" من خلال عقود إيجار طويلة الأجل لمالك المنزل. تتطلب معظم عقود الإيجار الخاصة بشركة CLT نوعًا من القيود على حقوق الملكية بحيث يتم بيعها في متناول المشتري التالي عند بيع المنزل. وتشمل المنظمات الأخرى الموئل من أجل الإنسانية ، و NeighborWorks ، ووكالات تمويل الإسكان الحكومية ، وسلطات الإسكان المحلية. يسمح أحد البرامج الفيدرالية الجديدة نسبيًا ، والتي تدار من خلال هيئات الإسكان المحلية ، للمستأجرين المؤهلين باستخدام قسائم الإسكان الخاصة بالباب 8 لشراء منزل. عادة ما يكون لدى البنوك المحلية ومقرضي الرهن العقاري أحدث المعلومات عن برامج القروض للمشترين لأول مرة.

دراسة حالة: صناديق أراضي المجتمع تنقذ الإسكان
تعد مدينة بيرلينجتون ، التي يبلغ عدد سكانها حوالي 40.000 نسمة ، أكبر مدينة في فيرمونت. على الرغم من اقتصادها المستقر وسحرها في المدينة الصغيرة ، إلا أن بيرلينجتون لديها نصيبها من مشاكل المدن الكبرى: الإيجارات المرتفعة ، وملاك العقارات الغائبين ، ومساكن المساكن المتقادمة ، والأجور التي تتخلف عن ارتفاع تكاليف الإسكان. في عام 1984 ، أنشأ قادة المدن والمدافعون عن الإسكان صندوق برلنغتون كوميونتي لاند (BCLT) ، وهو أول CLT ممول من البلدية. وهي اليوم أكبر شركة CLT في الولايات المتحدة تضم أكثر من 2500 عضو.

CLT هي منظمة مجتمعية خاضعة لسيطرة ديمقراطية تستحوذ على الأرض والمباني وتحتفظ بالأرض لصالح المجتمع الأكبر. فيما يتعلق بالإسكان الميسور التكلفة ، يزيل هذا النموذج تكلفة الأرض من معادلة تكلفة الإسكان ، مما يجعل المنزل أكثر تكلفة بكثير. بالإضافة إلى ذلك ، توفر الأرض الثقة عقد إيجار طويل الأجل (عادة 99 سنة) ، لمالك المنزل. في المقابل ، يوافق مشتري المساكن على تحديد سعر المنزل إذا قرروا البيع. في كثير من الحالات ، تحصل CLT على الخيار الأول لإعادة شراء المنزل بسعر محدد بواسطة الصيغة. يحصل أصحاب المنازل على حقوق أقل من البيع ، لكن هذا القيد يضمن أن يكون المنزل في متناول المشتري التالي.

في المتوسط ​​، يكون منزل BCLT لأول مرة في متناول الناس بنسبة 62 في المائة من متوسط ​​الدخل في المنطقة. عند إعادة البيع ، يكون متوسط ​​منزل BCLT ميسوراً للأشخاص الذين يكسبون 57 بالمائة من AMI ، لكن البيع يجلب للمالكين ربحًا صافًا في الأسهم يبلغ أكثر من 6000 دولار.

قد يكون الحد من الأسهم فكرة جذرية قبل 20 عامًا ، لكن النموذج قد أصبح سائدًا. عندما تم تأسيس Burlington Community Land Trust في عام 1984 ، لم يكن هناك سوى حفنة من CLTs. يوجد اليوم أكثر من 160 في 34 ولاية وغيرها في كندا والمملكة المتحدة.


شاهد الفيديو: Irish tech influx creates Dublin housing crisis (كانون الثاني 2022).